Как продать 1/2 долю в двухкомнатной квартире?

Мария:

Прямо скажем, что дело это трудное.

Квартира, принадлежащая двум и более лица, находится в общей собственности. Не надо путать эту собственность с коммуналкой — в коммунальной квартире каждый собственник имеет свое собственное имущество, а не долю в общей квартире. Общая собственность может быть совместной — в случае, когда доли не определены, и долевой — когда размер каждой доли известен и он указан в свидетельстве о праве собственности. Гораздо проще оформляется продажа доли, если размер доли известен.

Первым шагом будет предложение другим собственникам квартиры купить Вашу долю — это называется преимущественное право покупки. Необходимо нарпавить собственникам уведомление о намерении продать свою долю с указанием цены и срока для ответа — месяц. При этом в течение этого месяца другие собственники должны воспользоваться своим правом преимущественной покупки, то есть купить у Вас Вашу долю. Уведомление нужно сделать так, чтобы потом нельзя было сказать, что Вы его не едлали. Или напишите письмо с уведомлением и описью вложения, или дайте телеграмму.

Также учитывайте, что в случае, если другие сособственники отказались или не купили Вашу долю в течение месяца, Вы можете продать ее другому лицу только на таких же условиях, как и предлагали другим сособственникам. Если Вы продадите по цене ниже, чем в уведомлении — сделку оспорят. На практике Регистрационная служба требует нотариального уведомления и постановления нотариуса о том, что сособственники отказались от покупки или на уведомление не ответили. Если у Вас с сособственниками отношения плохие — они просто будут бойкотировать получение уведомления и нотариус Вам ничего не выдаст. В этом случае пытайтесь отправить уведомления самостоятельно как описывалось выше и в случае отказа Регистрациононй службы в приеме документов по причине отсутствия нотариального уведомления и постановления нотариуса — обжалуйте его в суде.

Пакет остальных документов точно такой же, как и при обычной купле-продаже.

Существуют различные способы продать долю, если другие сособственники препятствуют продаже.

1. Дарение. Но тут надо быть уверенным, что не кинут с деньгами. При дарении у других сособственников никакого преимущественного права не возникает. Однако, если ушлые сособственники смогут доказать, что это фактически была купля-продажа — сделка будет ничтожной.

2. Гораздо устойчивее во всех смыслах схема дарение очень маленькой доли + купля-продажа всей оставшейся доли. Здесь Вы дарите, к примеру, 1 кв. м, Ваш потенциальный покупатель также становится собственником доли и получает право преимущсетвенной покупки. Вы направляете всем сособственикам, включая Вашего потенциального покупателя, уведомления, покупатель быстро-быстро соглашается и Вы оформляете куплю-продажу Вашей доли. Здесь подкопаться нереально. Но и здесь есть свои минусы — во-первых, очень долго — сначала оформляется дарение, потом купля-продажа. И, как вариант, Вы подарите свой метр, а потенциальный покупатель долю выкупать не станет.

3. Самой надежной является сделка с залогом. Заключается договор займа, по которому продавец берет у покупателя займ, равный стоимости доли квартиры. В обеспечение исполнения обязательства продавец передает в залог долю в квартире. Затем составляется соглашение об отступном, по которому долг по договору займа прощается, а в собственность залогодержателя (то есть нашего покупателя) передается доля в квартире. Следка предельно чистая, но Регистрационная служба не так часто сталкивается с оформлением таких сделок — и залог, и отступное нужно будет регистрировать.